Asemakaavoitus

Kaavan valmistelu käynnistetään kaupungin tai yksityisen tahon aloitteesta, ja kaavan vireilletulosta ilmoitetaan kuuluttamalla tai kaavoituskatsauksessa. Kaavahankkeen osallisille ilmoitetaan asiasta kirjeellä. Osallisia ovat kaava-alueen maanomistajat ja -haltijat, kaava-alueen rajoihin rajautuvat naapurit sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään.

Vireilletulon yhteydessä julkaistaan osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), joka sisältää tietoa kaavan sisällöstä, tavoitteista, vaikutuksista ja vaikutusten arvioinnista, osallisista, tiedottamisesta, osallistumisen mahdollisuuksista ja -tavoista ja kaavan valmistelijasta yhteystietoineen. Asiakirjaa päivitetään tarpeen mukaan kaavatyön edetessä.

Kaupunginhallitus laittaa kaavan vireille ja asettaa OAS:n nähtäville mielipiteiden esittämistä varten. Osalliset voivat antaa suullisen tai kirjallisen mielipiteen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sen nähtävilläolon aikana.

Luonnosvaiheessa kaavaa varten tehdään selvityksiä ja vaikutusten arviointeja. Kaavasta laaditaan luonnos, ja kaupunkikehitysjaosto asettaa luonnoksen tai luonnosvaihtoehdot nähtäville mielipiteiden esittämistä varten.

Kaavaluonnoksen vireilletulosta ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeitse hankkeen osallisille. Nähtävilläolon aikana osallisilla on mahdollisuus esittää luonnoksesta suullinen tai kirjallinen mielipide, jotka otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon kaavaratkaisuja tehtäessä. Kaavaluonnoksesta pyydetään myös lausunnot.

Selkeissä hankkeissa laaditaan toisinaan aloitusvaiheen jälkeen suoraan kaavaehdotus, jolloin luonnosvaihe jää pois.

Kaavaluonnoksesta saatujen mielipiteiden, lausuntojen ja selvitysten pohjalta laaditaan kaavaehdotus. Kaupunkikehitysjaosto hyväksyy ja asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotuksen vireilletulosta ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeitse hankkeen osallisille.

Kaavaehdotus on nähtävillä 30 päivän ajan. Vaikutuksiltaan vähäiset kaavamuutokset ovat nähtävillä 14 päivän ajan. Nähtävilläolon aikana osalliset voivat jättää kaavaehdotuksesta kirjallisen muistutuksen. Ehdotuksesta pyydetään lisäksi viralliset lausunnot.

Annetut lausunnot ja mahdolliset muistutukset käsitellään kaupunkikehitysjaostossa ja ne otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon lopullisessa hyväksyttävässä kaavassa.

Kaupunkikehitysjaosto käsittelee kaavaehdotusta, muistutuksia ja vastineita. Asemakaavan hyväksyy kaupunginhallitus kaupunkikehitysjaoston esityksestä. Vaikutuksiltaan merkittävät kaavat sekä yleiskaavat hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Osallisilla on hyväksymispäätöksen jälkeen yhä valitusmahdollisuus: ensin Helsingin hallinto-oikeuteen ja hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kaavan hyväksymispäätös saa lainvoiman noin kuuden viikon kuluttua hyväksymisestä, mikäli päätöksestä ei valiteta.

Kaava vahvistuu, jos siitä ei valiteta tai valitukset on käsitelty hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Tämän jälkeen kaava kuulutetaan lainvoimaiseksi.

Asemakaavan muutosta haetaan vapaamuotoisella hakemuksella, joka toimitetaan sähköpostitse kaupunkisuunnittelu@kerava.fi tai kirjallisena: Keravan kaupunki, kaupunkikehityspalvelut, PL 123, 04201 Kerava.

Hakemuksen mukaan on liitettävä seuraavat asiakirjat:

• Selvitys tontin omistus- tai hallintaoikeudesta (esimerkiksi lainhuutotodistus, vuokrasopimus, kauppakirja, jos lainhuuto on vireillä tai kaupan tekemisestä on alle 6 kuukautta).
• Valtakirja, mikäli hakemuksen allekirjoittaa muu kuin hakija. Valtakirjassa tulee olla kiinteistön kaikkien omistajien/haltijoiden allekirjoitukset ja nimen selvennykset. Valtakirjasta tulee selvitä kaikki toimenpiteet, joihin valtuutetulla on oikeus.
• Yhtiökokouksen pöytäkirja, mikäli hakijana on As Oy tai KOY. Yhtiökokouksen tulee päättää asemakaavamuutoksen hakemisesta.
• Kaupparekisteriote, mikäli hakijana on yhtiö. Asiakirja osoittaa, kenellä on yhtiön puolesta allekirjoitusoikeus.
• Maankäyttösuunnitelma eli piirustus, jossa esitetään, mitä halutaan muuttaa.

Jos asemakaavalla tai asemakaavan muutoksella syntyy yksityiselle maanomistajalle merkittävää hyötyä, on maanomistaja lain mukaan velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tällöin kaupunki laatii maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, jossa sovitaan myös kaavan laatimiskustannusten korvaamisesta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 59§:n mukaan milloin asemakaavan valmistelu on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta, kaupungilla on oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset.

Mikäli asemakaavalla tai asemakaavan muutoksella yksityiselle maanomistajalle syntyy merkittävää hyötyä, on maanomistaja maankäyttö- ja rakennuslain 91 a §:n mukaan velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tämä taksa ei koske tapauksia, joissa kaavan laatimiskustannusten korvaamisesta on sovittu /sovitaan maanomistajan kanssa laadittavalla maankäyttösopimuksella.

Tonttijako asemakaavan yhteydessä: katso Paikkatietopalveluiden hinnasto.

Maksuluokat

Asemakaavan ja/tai -muutoksen laatimisesta aiheutuvat kustannukset jaetaan viiteen maksuluokkaan, jotka ovat:

I      Pieni asemakaavan muutos, ei luonnosta 4 000 euroa

II     Muutaman pientalotontin asemakaavamuutos, ei luonnosta 5 000 euroa

III   Muutaman kerrostalon asemakaavamuutos tai kaava, ei luonnosta 8 000 euroa

IV   Vaikutuksiltaan merkittävä kaava tai laajempi kaava sisältäen luonnoksen 15 000 euroa

V    Vaikutuksiltaan merkittävän ja erittäin laajan alueen kaava 30 000 euroa.

Hinnat alv 0%. (Kaava= asemakaava ja/tai asemakaavamuutos)

Muut kustannukset

Muita hakijalta perittäviä kustannuksia ovat:

• kaavahankkeen edellyttämät selvitykset, esimerkiksi rakennushistoria-, melu-, tärinä-,  maaperä- ja luontoselvitykset.

Maksaminen

Hakijalta edellytetään kirjallista sitoumusta korvausten maksamiseen ennen kaavoitustyön käynnistämistä (esimerkiksi kaavoituksen käynnistämissopimus).

Korvaus peritään kahdessa erässä siten, että puolet edellä kohdassa 1.1. esitetystä kiinteästä korvauksesta suoritetaan ennen asemakaavatyön käynnistämistä ja loppuosa suoritetaan, kun asemakaava on saanut lainvoiman. Selvityskustannukset peritään aina silloin, kun kustannukset muodostuvat.

Mikäli asemakaavamuutosta on hakenut kaksi tai useampi maanomistaja, jaetaan kustannukset rakennusoikeuden suhteessa tai milloin asemakaavamuutoksella ei synny uutta rakennusoikeutta, kustannukset jaetaan pinta-alojen suhteessa.

Mikäli hakija peruu muutoshakemuksensa ennen asemakaavamuutoksen hyväksymistä tai kaavaa ei hyväksytä, maksettuja korvauksia ei palauteta.

Poikkeamispäätös ja / tai suunnittelutarveratkaisu

Poikkeamispäätöksistä (maankäyttö- ja rakennuslaki 171 §) sekä suunnittelutarveratkaisusta (maankäyttö- ja rakennuslaki 137 §) peritään hakijalta kustannuksia seuraavasti:

• myönteinen tai kielteinen päätös 700 euroa

Hinta alv 0 %. Mikäli kaupunki suorittaa naapurien kuulemisen edellä mainituissa päätöksissä, peritään tästä 80 euroa / naapuri.

Kaupunkikehityspalveluiden muut maksut

Tontinluovutukseen tai viranomaispäätöksiin käytetään seuraavia maksuja:
• jatkoaika rakentamisvelvoitteeseen 500 euroa
• tontin takaisin osto tai vuokratontin lunastus 2 000 euroa
• rakentamattoman tontin edelleen luovutus 2 000 euroa
Kielteisestä päätöksestä ei veloiteta. Hinnat alv 0 %.